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            嘉盛资本通  
          
  

          

            嘉盛资本通  
          
  
          
    
          
      
          
        
      
          
      
          
        
          多地都急了	，纷纷放松第三轮土拍条件
！ 第三轮土拍即将拉开帷幕
          
        
           时间：2025-09-19 08:22:58 来源： 
          
        
          
          
           
          第三轮土拍即将拉开帷幕
！多地都急第轮
          目前已经有不少热点城市发布第三轮土拍的纷纷放松信息	，包括无锡
、土拍条件苏州	、多地都急第轮南京、纷纷放松合肥、土拍条件深圳和广州等
。多地都急第轮
          先看广州
，纷纷放松昨天广州第三批集中供地名单正式出炉。土拍条件
          全市总共出让17宗宅地	，多地都急第轮和第一、纷纷放松二轮都是土拍条件48宗地相比
，卖的多地都急第轮数量明显少了一大截
，房地产市场不好，纷纷放松卖土地的土拍条件底气也不足了
。
          另外这一次规则放宽，门槛降低，能明显感受到地方在鼓励房企入市拿地。
          比如南沙、黄埔限价政策消失了。
          上一轮土拍中，这两个区域严格执行限价政策	，所以当时的流拍率达到30%。
          没钱赚，开发商也不愿意当冤大头，干脆都不拿地了，当时大家都说房企躺平倒逼土地降价
。
          这下还真的“倒逼”成功了，取消了最高限价
，并且之前流拍的土地
，地价也下调了。
          考虑到目前房企大部分都处于资金链危机中，广州第三轮土拍还贴心地允许开发商“分期付款”。
          既让房企有钱赚，短时间内也不会增加房企的资金压力，广州第三轮土拍可以说是释放出满满的诚意。
          上半年广州新房之所以这么惨淡
，是因为要求新房每次都要降价3%才能拿预售证。
          最近广州的朋友和我说
，降价3%可能不会继续严格执行了
，再降下去	
，市场真的信心全无。
          杭州最近也公布了第三轮土拍的消息，和广州一样	，拍地门槛和地价双双降低了
！
          良渚好运路竞品质地块	，此前由于起价高
，而且竞品质要求较多，需现房销售，导致流拍。
          这一次起拍价将从20682元/㎡，降到17500元/㎡
，相当于打了85折，算下来总价降低了约3.3亿元。
          西湖翠苑板块的14号地块上轮流派，这次再度推出，精装售价依旧维持5.8万/㎡，但地块起始楼面价或将从原来的33267元/㎡下调至3万/㎡左右。
          除了起拍价降低，浙报传媒地产研究院猜测第三轮杭州土拍或将和南京、宁波等城市一样，采用“定品质”的方式。
          “竞品质”和“定品质”
，虽一字之差，实则已经给开发商腾挪出更大的操作空间
。
          另外现房销售可能取消，准入条件再放宽。
          还有其他的热点城市	
，我大概总结一下。
          南京	：放宽了参拍企业的资质要求、不设置报名竞买、合作开发和股份转让要求；
          苏州
：下调了保证金和首付款比例
、取消了土地的市场指导价
、降低首缴土地出让金比例；
          合肥：代建要求少了、部分地块下调起拍价、取消配建保障性住房；
          无锡：调整购地资金来源要求等。
          ……都是不同程度的放松了土拍条件。
          之所以多地同时下调拍地门槛，个中原因也不难猜测。
          1、楼市降温超预期，土地卖不出去
，财政收入紧张。
          下图可以清晰看到
，今年两轮土拍的吸金差异巨大。
          第一轮土拍时，全国楼市急剧升温，土地市场同样抢破头，多地出现上百个马甲抢地的情况
，溢价率节节攀升，当时我们还写了文章的，「这一轮土拍，爆了	！」
          杭州南京仅靠第一轮土拍就完成了去年接近一半的业绩。
          但是下半年随着调控升级
，信贷收紧
，尤其是土拍门槛越来越高，利润也被压低了，开发商也不敢拿地。「土拍已降温，开发商不再“抢地”了！」
          第二轮土拍收官后
，热点城市的土地出让金明显大缩水，杭州仅为第一轮的21%
，广州南京都减少了差不多一半
。
          都知道房地产的重要性
，很多地方不仅财政是靠土地，连GDP也需要靠房地产来拉动，地方有调控房地产的任务，但又不能调控过度，如果这条船沉了
，大家都会难过
。
          2、多家房企出现资金链危机。
          暴雷、破产、债务危机……
          房企最近的新闻我就不重述了，反正就是不好过。
          在这种紧要关头，率先解决资金链危机，度过难关才是头等大事，基本没有闲置的资金买地。
          其实大部分房企内心还是渴望拿地的，在第二轮拍地中
，我们观察到拿地的基本上都是以中海保利之类的央企国企，趁着土地行情低迷
，溢价率低，大举吸纳土地。
          其他陷入资金链危机的房企只能眼巴巴的流口水。
          这次下调了拿地的门槛，尤其是允许土地出让金分期付款，加上最近信贷宽松
，相信还是会有不少房企重新下场拿地的。
          当然咯	，尽管土地市场部分限制放宽了
，但并不意味着土地市场就会火爆起来。
          有些硬性规定依旧没有取消，比如广州严禁马甲拿地；溢价率不超过15%；新房销售倾向首套购房家庭等。
          只是说，考虑到目前市场行情过冷，房企资金链紧张
，地方在土地出让上适当做出一些调整。
          目前已经结束第三轮土拍的城市仅有无锡一个。
          从结果来看，市场情绪还算稳定，第一轮的激进疯狂和第二轮那种灰心丧气通通消失了
。
          20块土地全部出让成功
，没有一家流拍。
          不过这一轮无锡的土拍有一个很大的特点，就是官方亲自下场“暖被窝”。
          那些只有一家报名的地块中
，多数都是由政府城投公司出手拿下，或者是政企合作发展的模式	，譬如梁溪城投、滨湖城投以及惠山国控等。
          国企先带头把场子人气调动起来，吸引更多的房企竞拍。
          现在的土地市场还远远谈不上活跃和过热，只是说政府开始在托市了，很明显地方着急了，开始放松竞买土地的各种条件，鼓励房企拿地。
          土地市场反应从来都是最快的！
          而且土地市场和新房热度紧密相连
，一旦土地市场被“救活”，那么新房市场复苏就不远了。
          楼市说来说去都是政策市。
          昨天财联社从金融管理部门了解到，金融机构对房地产融资基本恢复了
。
          市场底已经清晰可见，全国各大银行都在陆续松绑，和上半年动辄等半年相比
，房贷审批明显加快，广州和深圳现在一个多月房贷就下来了；土地市场也逐渐被唤醒。
          这意味着这一轮历经半年的房地产强势打压已经宣告结束，市场终于要回归正常了。
          由于广州深圳等这些城市
，二手房还处于限价中	，而且这个政策短期也不可能取消，所以市场想要回归到去年的状态是不可能的。这对刚需来说是个好机会，未来几年都是一个非常好的买房时机。
          但那些连续跌了两年以上的城市	，随着信贷逐渐宽松	，市场就会回暖。
          比如我经常提到的郑州，武汉

，苏州	，目前这些城市的新房二手房市场都很萧条
，但是对于刚需来说，现在就是入手的最佳时机了。
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