12月6日，支持住房政治中共中央政治局召开会议，合理分析研究2022年经济工作。需求循环信号会议提出 
，首提要推进保障性住房建设，良性支持商品房市场更好满足购房者的议释合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。支持住房政治

和7月的合理政治局会议相比
，此次会议关于房地产的需求循环信号表述有较大变化。7月政治局会议在谈到房地产时表示，首提要坚持房子是良性用来住的、不是议释用来炒的定位，稳地价 、支持住房政治稳房价
、合理稳预期 ，需求循环信号促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地 、税收等支持政策。

对比两次会议的表述
，分析师认为，房地产调控最紧的时刻可能已经过去
，下一步的重点是“促进房地产业健康发展和良性循环”。

房地产调控或迎来边际宽松

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认指出 ，政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”标志着前期高压紧缩的调控政策拐点确定，结合央行宣布下调存款准备金率的消息，将对房地产市场带来利好 。

12月6日 ，中国人民银行宣布将于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构） ，释放长期资金约1.2万亿元，更好支持实体经济 。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为 ，“支持”一词具有非常强的信号意义，后续各类政策包括土地政策 、金融政策、购房政策
 、税费政策都会给予配合。

今年4月以来楼市调控持续升级
，各地出台的限购 、限售、二手房指导价、控制房贷等等措施不一而足。据中原地产统计，截止到11月15日 ，2021年全国房地产调控次数高达550次
 ，刷新历史纪录。

在密集高压的调控之下，下半年以来多地成交量出现断崖式下跌
。中指研究院数据显示，今年第三季度 ，重点城市商品住宅成交面积同比下降约18% ，整体成交规模低于近5年同期平均水平，个别城市单月成交量跌至近十年最低值。

许小乐表示 ，在这一轮调控之下，部分合理住房需求也受到抑制，如果这些需求长期被压制，不利于房地产市场平稳发展。因此，这次政治局会议提出 ，要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求 。“预计未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持，贷款环境会更友好。”他说 。

中指研究院也认为，明年刚需和改善性住房的资金需求将得到更好地满足。“部分热点区域首套房房贷利率仍有下调预期，银行放款周期进一步缩短；另一方面，房企开发贷和并购贷款合理发放 ，亦有助于个别短期流动资金压力较大房企纾困。同时，此前地方偏紧的政策有望迎来微调改善 
，促进房地产业健康发展。”中指研究院称
 。

分析师强调，边际宽松不是全面宽松，“房住不炒”仍是政策的主基调。在中国追求高质量发展 、实现共同富裕目标的过程中，不要再臆想政策会对房地产行业“放水”。

政治局会议首次提及“良性循环”

昨天会议的第二个看点是“促进房地产业健康发展和良性循环”，“良性循环”这个词是首次出现在中央政治局会议层面 。

11月24日出版的《人民日报》发表了中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤《必须实现高质量发展》一文，文章中也提到“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环” 。

业内人士指出 ，中央在一个月内连续提及“良性循环”，表明监管层已关注到当前房地产市场循环路径遇阻带来的风险 。

“下半年以来，随着房地产信贷以及预售资金监管收紧 ，销售市场及土地市场均明显降温
，叠加个别房企风险问题暴露 ，市场信心进一步受挫 ，从企业融资到投资拿地、开工建设、销售回款 、竣工交付等环节均不同程度遇阻 ，现阶段良性循环对行业发展尤为重要 。”中指研究院称。

房地产市场循环链条包括土地出让、开发建设 、融资和销售、竣工和交付。从土地出让环节来看，当前供地循环不畅 ，土地出让频频流拍
，开发商拿地情绪不高；从开发环节来看 ，由于资金链紧张 ，开发商开工积极性不高；从交易环节来看 ，因为银行贷款被限制 ，加上房价上涨预期不再 ，导致买房需求受到影响。

严跃进表示，过去讲房地产政策，主要是提“平稳健康发展”的目标，而此次增加了一个新目标，即良性循环。“房地产市场的良性循环很关键 ，市场不好会引起房企的爆雷风险 ，房企的风险会转嫁到购房者身上，购房者遇到风险了又会对购房产生畏缩心理，最终使得市场变为死水
。”

红塔证券分析师李奇霖指出，尽管长期来看，中国经济转型要逐步“去地产化” ，尽管“房住不炒”战略的大方向坚定不移 ，但短期来看，房子过快减值显然不利于金融风险防范，一方面金融机构有不少的房地产信用敞口，另一方面，房子是非常重要的抵押品  。因此，针对房地产调控的措施需要修正 ，把“恶性循环”变成“良性循环”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，整个链条循环不畅，导致房地产明显下行，也拖累了经济增长
。因此，央行全面降准也有增加资金润滑剂对循环链条进行疏通的目的。他预计，今年年底房地产市场开始走稳，明年一季度出现小幅回升 。但也只是小幅反弹，而不是趋势性反转 。