<code id='6627C39D29'></code><style id='6627C39D29'></style>
      • <acronym id='6627C39D29'></acronym>
      <center id='6627C39D29'><center id='6627C39D29'><tfoot id='6627C39D29'></tfoot></center><abbr id='6627C39D29'><dir id='6627C39D29'><tfoot id='6627C39D29'></tfoot><noframes id='6627C39D29'>
      • <optgroup id='6627C39D29'><strike id='6627C39D29'><sup id='6627C39D29'></sup></strike><code id='6627C39D29'></code></optgroup>
        5. <b id='6627C39D29'><label id='6627C39D29'><select id='6627C39D29'><dt id='6627C39D29'><span id='6627C39D29'></span></dt></select></label></b><u id='6627C39D29'></u>
          <i id='6627C39D29'><strike id='6627C39D29'><tt id='6627C39D29'><pre id='6627C39D29'></pre></tt></strike></i>
          

          
  
            嘉盛资本通  
          
  

          

            嘉盛资本通  
          
  
          
    
          
      
          
        
      
          
      
          
        
          终于顶不住了，这个城市打响了去库存的第一枪！ 对已出让尚未建设的终于住
          
        
           时间：2025-09-19 09:47:39 来源： 
          
        
          
          
           
          1
          昨天，长沙所有卖公寓商办项目开发商回了一口气。终于住
          终于，顶不打响第枪终于等了许久的城市存政策春风刮来了！
          昨天爆出湖南省住房和城乡建设厅联合6部门发布了《关于推进非住宅商品房去库存的去库若干意见》，全文不长	，终于住但条条都足以让长沙的顶不打响第枪公寓商办市场虎躯一震。
          1、城市存暂停去化超过36个月的去库区域非住宅商品房用地挂牌出让，对已出让尚未建设的终于住
，可按“商改住”进行规划修改,顶不打响第枪可适当降低商住配比
。
          2、城市存促进非住宅商品房租售；
          3
、降低非住宅商品房交易成本；
          4、降低公寓居民用户使用成本；
          5、加大金融支持力度；
          把这五条用大白话总结一下就是
，从多个方面推进公寓等非住宅去库存
。
          至此，长沙打响了去库存的第一枪
。
          2
          作为上轮反炒房歼击战的发起城市，作为央视点名、全国学习的地产调控“模范生”，作为一个让全国炒房客有来无回的城市，长沙为何在此时反向操作？
          尽管此次新政针对的只是公寓商办类物业	，和商品住宅无关
。但楼市作为政策敏感度极高的市场
，在玻璃渣里都能找糖吃	，更何况这确实是对长沙公寓类非住宅物业的直接利好，后续政策发酵难免波及到住宅市场，从来存在引发整个楼市一起旋转跳跃的风险。
          那么
，究竟是什么原因让长沙敢冒这个风险呢？
          真的是因为库存太大，到了不得不去库存的地步？
          从数据上看，长沙公寓库存确实很大。
          有数据显示，截止到9月整个长沙核心五区的公寓去化周期高达36.4个月。
          也就是说，即便从现在开始长沙不再增加新建公寓，长沙核心五区的存量公寓，也需要卖3年才能卖完。
          还有更夸张的，如果分区看，其中芙蓉区去化周期高达93.1个月，即7.8年
。
          7.8年呀！时间计划好的话，三胎都生完了
。
          但其实除了长沙
，有些城市的库存也很惊人。比如
          截至到2020年底
，郑州公寓库存去化周期7.6个年；
          昆明公寓库存去化周期4.4年；
          沈阳公寓库存去化周期7.9年；
          注意，仅仅是公寓！
          要论压力，郑州7.6年、沈阳7.9年、昆明4.4年	，不比长沙2.8年压力大吗？
          可为什么郑州、昆明没着急去库存，反而长沙急了？
          这是因为郑州

、昆明库存压力大，单纯就是商业配比过高、供应量太大造成的。
          而长沙的库存是调控出来的
。
          3
          长沙是如何调控的呢	？
          任泽平在总结长沙调控的时候强调了三点，很到位！
          1	、供给端，大量供应土地。
          2、开发端，执行严格限价
，确保开发商利率润不超过8%。
          3、需求端
，针对人才购房、离异人士
、购房摇号	、限售均要求严苛	。
          这三点单看对公寓库存影响不大
，但连到一起
，就是一剂公寓库存大补药。
          先看第一点，大量供应土地	。
          长沙供地有多拼呢？
          官方数据统计是近5年长沙住宅用地供给增长近15倍
，商住用地供给量增长2倍	。
          特别是2020年，长沙商住用地供给面积为220万平方米
，相比2015年的73万平方米增长199.6％；住宅用地供给面积为279.46万平方米，相比2015年的18万平方米增长14.6倍	。
          再看第二点	，执行严格限价
，控制开发商利润。
          长沙对开发商有多严格呢？
          长沙在限价政策中明确商品房价格由“成本+利润+税金”构成
。对比其它城市主要限制相对价格，限价手段相对宽松	。
          长沙直接规定利润率绝对值的政策。
          不仅如此	，2019年12月长沙再次针对开发商提出商品住房平均利润率为6％-8％。
          而2017-2020年全国百强房企净利润率均超11％	。长沙相当于直接把房企的利润砍半。
          再看第三点，需求端
，针对人才购房、离异人士、购房摇号、限售均要求严苛。
          你把这三点联系到一起。
          一方面需求端严格限制，有很多人买不了住宅，只能买公寓
。
          另一方面供给端大量供地
，但长沙对新房限价严格，住宅利润空间有限，因此众多开发商另辟蹊径将公寓作为利润增长点，大力开发。
          比如在长沙
，许多公寓都会把名校签学区签合同里
。
          泰禹上雅，雅礼系南雅实验+泰禹小学双名校的盘，直接签进购房合同，保障入读；
          旺德府万象时代带育英小学学位有签订协议；
          中交·中央公园大同瑞致小学读大同上东雅，有签订协议；
          他们的核心卖点是上学、上好学
	、上品牌名校
，6年循环，可流转	
。
          这对在长沙有房	，但没带好学区的；
          对地州市想把娃送到长沙上学，但是购房资格还没有的；
          对一线城市的湖南人，想把孩子送回长沙读好学校的等等
，吸引力很大。
          不仅如此，长沙还有很多住宅性质公寓。
          这类公寓的特点通常是位置核心	，2公里内地铁、商业等很成熟
。精装交付
、配置齐全	，且总价低，首付低	。比如——
          长城万悦汇财富大厦，双地铁口现房公寓；
          世景国际广场地铁口、商超环绕；
          环球融创会展上东区2/4号线双地铁口4.1-5米超大开间，42	，2室 55万；
          总之，在调控的压力下，有供应，有需求
，二者相互作用，形成了长沙独特的公寓市场
。
          公寓的优势在长沙就被放大了。
          不限购	，随便买
	！
          不限售，随便卖！
          不限贷，带学区
，可上学！
          所以，长久以来，长沙公寓不仅卖的好
，且价格都在住宅价格之上
。
          但，长沙公寓市场转向是发生在今年上半年。
          数据显示
，长沙市内五区的公寓与普宅月度成交均价
，出现了近三年多以来首次“倒挂”：长沙公寓平均售价比普通住宅低438元/㎡，价格下行走势明显。
          从4月开始	，开发商降价促销已经成为常态
。
          比如新力铂园，从9000元/㎡降到6700元/㎡；
          富力芙蓉新天地，从13000元/㎡大幅降至7999元/㎡起。
          这个时候，想要在长沙拿地的开发商们就面临一个选择	：
          住宅利润已被严格限制，唯一能创收的公寓又如此低迷，所以接下来还拿不拿地就是个问题了	。
          而19日长沙的二次土拍已经给出了答案	。
          长沙第二批集中供地29宗，其中19宗地中止/终止/流拍，剩下10宗均以底价成交。
          二批集中供地20城整体流拍率达33.9%，长沙以流拍率达65.5%，是目前为止流拍率最高的城市；
          相比其他城市二次土拍的平静，长沙的二次土拍可以用“冰冷”形容。
          4
          作为全国学习的地产调控“模范生”，长沙调控的三条黄金成果不能丢。
          1、供给端，大量供应土地。
          2、开发端，执行严格限价，确保开发商利率润不超过8%
。
          3、需求端，针对房屋契税、人才购房、离异人士	、购房摇号、限售均要求严苛	
。
          特别是第一点，大量供应土地现在面临挑战。
          于是
，在央行三次发声维稳楼市之后
，长沙终于在10月22日印发了“非住宅去库存意见”。
          而就在10天前，10月12日
，海南省自然资源和规划厅、海南省住房和城乡建设厅、海南省市场监督管理局才联合发布了《关于加强商业
、办公类建设项目全过程管理的意见》。
          对照二者内容，海南的用“双暂停”几乎判了商办公寓的死刑，而湖南却用“去库存”去盘活它。
          他们虽然是相反的。但都是为了房地产市场的稳定发展。
          以后类似这样的相反政策还会不断的在不同城市间上演，有的打击，有的救市。
             
           
          
        
          
      
          
      
          更多内容请点击【焦点】专栏
          
    
          
    
          
      
          
        
          热门资讯
          
        
      
          
      
          
        
          精彩推荐